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和不動産が原状回復にこだわる理由

購入後を重視した結果、原状回復にこだわりました

和不動産では、オーナー様がワンルームマンション投資で成功し、目標を達成するために、購入後の運用を重視しています。マンション投資における目標達成とは、家賃収入で得られるキャッシュフローを増やし、目標の金額まで達することです。
和不動産では、入居者が退去する際に発生する原状回復に対する行動も、購入後の運用のひとつと捉えており、こだわりを持って取り組んでいます。本ページでは、和不動産がオーナー様目線で実施している「原状回復」についてご紹介致します。

ワンルームマンション経営で目標達成するためのキャッシュフローの向上という目的から見ると、原状回復において大切なのは「売上は最大に、経費は最小に」という考え方です。具体的には、退去後の原状回復工事の期間を、可能な限り短縮し、費用を極力最小限に抑えることが、原状回復工事では非常に大事なポイントです。

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和不動産で原状回復をするメリット

和不動産で原状回復をすることによって得られるメリットは、大きく3つに分けることができます。上記で、マンション投資において大切なのは「売上は最大に、経費は最小に」という考え方だとお話致しましたが、ここでは和不動産が具体的に取り組んでいる原状回復のメリットについて、ご紹介致します。

工事コストをカットするメリット

マンション投資で効率良く運用するためには、キャッシュフローを伸ばす事だけでなく、自分のお財布から出ていくお金を減らすことも大切です。 和不動産がご提案しているワンルームマンション投資は、長期間に渡って運用し、キャッシュフローを増やしていく、「育てるワンルームマンション投資」スタイルになります。そのため、少しでもオーナー負担を減らし、手残りを増やす事で、全体の収入やコスト面で数十年後に大きな差が出てきます。

例えば、下記の物件は、築20年以上の物件のキッチンで、原状回復の際、通常の工事では錆が取れず、新品に交換する必要があるとの提案を受けていたものになります。

「新品交換には約40万円の費用がかかり、とても払えないのでなんとかしてください!」とのご相談を受け、新品交換以外の方法を探したところ、劣化老化した浴槽も新品同様に再生する「エール工法」という技術にたどり着きました。

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エール工法」については、後程詳しくご説明しております。

この技術を使い、他の原状回復業者の見積り段階では約40万円かかると言われていた工事を、最終的に約12万円で行うことができ、およそ3分の1のコストカットを実現し、ほとんどプチリフォームと言っても良い程の仕上がりとなりました。

大掛かりな工事が要求された場合、業者の提案に従うだけではなく、自分で信頼できる会社に相談をする等、経費を圧縮する努力をすることで、上記の例のように、コスト面で大きな差が出る場合があります。

 

ワンルームマンション施工内容の例(工期:2日)

 

・ガスコンロを交換 ・ガス台置き新設 ・ステンレスのカウンター ・トップを大理石のような乳白色にコーティング ・シンクを鏡面仕上げ ・キッチン扉を白の木目調に ・張替え

工事期間が短いことのメリット

空室の間は、当然ですが家賃収入がありません。仮に、東京23区内の家賃90,000円/月額のワンルームマンション投資だとすると、空室1日あたりでおよそ3000円の収入機会ロスになっているのです。この機会ロスを少しでも減らすためには、原状回復工事の期間を1日でも早く済ませ、次の入居者の契約を早める必要があります。

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そこで、自社で原状回復部門を持っている賃貸管理会社と、そうでない賃貸管理会社に大きな差が生まれます。原状回復部門を持っていない賃貸管理会社は、オーナー様との確認事項や原状回復の専門業者のスケジュールを抑える必要があるなど、自社で施工できる会社に比べて、時間も手間もかかります。さらに、原状回復業者に依頼する場合は、退去後すぐに工事が開始できるわけではないので、その分も機会ロスとなってしまうのです。


【業者に依頼した場合】   
基本のルームクリーニング完了まで   :  4日~12日   
クロス張替え等職人手配の工事完了まで :  10日~3週間

和不動産のような原状回復部隊がある賃貸管理会社であれば、極端な話、入居者の退去立会いを実施した直後から、原状回復工事に入ることができるため、工期を短縮し、家賃収入の機会ロスを減らす事ができます。例えば、原状回復業者に依頼した場合、21日間かかれば6万3000円の機会ロスになりますが、7日で完了すれば、機会ロスは2万1000円で済むことになるのです。

和不動産では、このように空室期間を1日でも短くし、早く入居者付けを行う努力をすることで、オーナー様が安心して少しでも多く家賃収入が得られる環境を作るための取り組みを行っております。

施工が丁寧なメリット

和不動産の原状回復部門は、オーナー様への工事費の相談などを直接行っているため、オーナー様目線、入居者目線の両方の視点を持っています。「売上は最大に、経費は最小に」を目指したオーナー様目線と、心機一転よりきれいなお部屋で新たな生活をしたいと考える入居者目線によって、丁寧な原状回復を実現しています。 また、施工が丁寧なメリットは、それだけではありません。丁寧な原状回復やリフォームによって、商品価値が上がる事もメリットだと言えます。 マンションオーナー様のほとんどが、できれば安くて早く、丁寧に仕上がれば安心できるのではないでしょうか。それを求めて、数々の業者様と接点を持たれるオーナー様もいらっしゃいます。

和不動産の原状回復は、そんな良いとこ取りができる点が、人気の理由の1つです。

次世代の原状回復は「塗る」「貼る」「磨く」

それでは、和不動産の原状回復部門が、実際どのような技術をもって工事をしているのかについてご紹介致します。

張り替えずに「塗る」

従来の原状回復では、傷や汚れのついてしまった壁紙は、基本的に張り替えをしていました。しかし、張り替えの場合、40㎡のワンルームマンションでも15kg以上の古クロス材廃棄ゴミが出ます。また、汚れているのが一部分でも、クロス張替えの必要がある場合などは、一面を取り替える必要があるため、無駄な費用も発生してしまいます。 そこで当社では、壁紙の原状回復にクロスメイク工法を取り入れています。壁紙を張り替える必要がなく、塗って再生させるというものです。

クロスを剥がさず養生の必要もないため、廃棄ゴミはほとんどゼロ。 さらにクロスメイクには、施工スピードは張替えの3倍以上、費用はクロス張替えの半分、ごみが出ないエコロジーなリフォーム、穴や傷も再生しクロスの模様もそのまま活かせるという特徴があります。

【クロスメイク工法の実例】

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また、快適に過ごせる空間を皆様にご提供したいという思いから、当社は使用する塗料にもこだわり、当社オリジナル塗料をメーカーで作成してもらっています。シックハウスの主な原因のひとつであるホルムアルデヒドを含まず、ペンキのようなシンナー臭は一切ありません、施工後すぐでも快適にお過ごしいただけます。

6畳間の壁一面で、施工時間はなんと約1時間。クロスメイクなら、環境保全に貢献でき、廃棄経費も抑えながら、アクセントをつけ、ワンランク上のお部屋にすることができるのです。

オーナー様自身が色を選ぶことも可能ですし、入居者が色を選べるようにすることで契約が決まることも。実際に、入居者にクロスの色を選ばせたことで、同条件の部屋の中で一番早く入居者を付けることができた事例もあります。クロスメイクを最大限に活用すれば、入居者が部屋を気に入り、長く住んでもらうことができるのです。

フローリングの上から「貼る」

通常、フローリング張替えは工期3日間、6畳なら相場で約15~20万円の工事になります。(1畳辺り2~4万)人気の無垢材フローリングなら、さらに高額になります。

和不動産では、オーナー様の要望に合わせて、コストを抑えながらも見た目の良さを引き出すプチリフォームの提案が可能です。

木の感触を求めるなら「ナオスフローリング」

 

一般的なフローリング張替え工事に比べ、費用は3分の2(1Kで10万円程)工期も半分で済みます。(1Kで1日~2日)

コストダウンを求めるなら「フロアタイル」

 

技術が進化して強度が上がりバリエーションも増え、費用は半分(1Kで8万円程)工期も半分に(1Kで1~2日)

壁紙に合わせて、流行りの床に張り替えることも可能です。この技術を使って床を一新すれば、原状回復を超えた物件のバリューアップにもなります。入居者に気に入られる内装作りができれば、契約意欲を高めることができ、入居者に長く住んでもらうことが出来ます。

【施工事例】

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取り替えずに「磨く」

キッチンや浴室など、水回りの原状回復やプチリフォームには、エール工法を取り入れています。 エール工法とは、サビや汚れを徹底的に磨き、傷やヒビなどを補修し、コーティングをして仕上げるものです。 経年により、サビが多く出てしまったキッチン、まだまだ交換する必要はありません!

水回りは入居者の部屋選びでも注目される箇所でもありますので、従来の原状回復では、サビついてしまった古びたキッチンは、新しいものに交換するというのが当たり前でした。 しかし、キッチン等の交換費用は原状回復工事の中でも高額になるため、できれば避けたいもの。

エール工法なら、かなり使用感の出てしまっている20年以上前のキッチンでも新品同様になります!まず、サビ・汚れを磨き、ステンレスのカウンタートップをコーティング施工、更にシンクの鏡面仕上げを行います。

【施工事例】

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この方法で原状回復を行えば、費用はシステムキッチン交換工事の3分の1まで抑えられ、工期は2日で新品同様になります。仕上げのコーティング剤は色が豊富のため、部屋の雰囲気を変える事もできます。

買い替えは最終手段です! エール工法なら、クロスメイク同様、廃棄経費を抑えられ、古いキッチンや浴室も見違えるような仕上がりになります。ひと昔前のキッチンや浴槽、直せばまだまだ使えます。長く利用し経費を抑えましょう!