貯蓄から投資へ～賃貸管理の重要性

平均寿命が伸び続け、「人生100年時代」と言われる現在…
老後が長くなれば、その暮らしをまかなえるだけの資金を準備するのは、多くの世帯にとって悩ましい課題となってきます。
金融庁の金融審議会「市場ワーキング・グループ」が公表した、いわゆる「老後2,000万円問題」も記憶に新しいことでしょう。

しかし、以前と違っていまは、貯金一辺倒では十分な資産は築けない時代となっています。
30年以上前の日本はバブル景気もあり、預金金利も高く、働いていれば給料が上がる時代でした。

一方、現在の日本は、大手銀行の定期預金の金利が0.002％などという超低金利の時代です。
雇用形態は多様化し、右肩上がりで給料が上がっていくわけでもないため、「働いたお金を貯蓄するだけ」では長い老後の生活費をとてもまかなえない状況になっているのです。
実際、「老後破産」に陥る人が増えているのも現実です。

そんな状況下で、定年後も安心のセカンドライフを送るためにはどうしたらよいでしょうか？

「貯蓄」で老後の生活費を充分賄えないというなら、やはり「投資」という資産形成を考えることになるでしょうか。
国も少額投資非課税制度（NISA）の拡充を図るなど、国民の資産を「貯蓄から投資へ」シフトさせる政策を行ってきています。

投資の手段としては、株やＦＸ、投資信託などの金融商品があります。
しかし、定年後の不足額は年間200万円程度と言われ、それだけの利益を毎年確保し続けるのはかなりハードルが高いでしょう。
投資信託などの金融商品で、それを可能にするためには、元手5000万円として年５％、元手2億5000万円として年１％の運用利回りが必要といえます。

そもそも、生涯年収３億円といわれるサラリーマンが60歳の定年までに5000万～2億5000万円のお金を貯めることができるでしょうか？

安心の老後生活のための投資の手段として、私たちは「都心の中古ワンルームマンション経営」が最適であると考えます。

近年、相続対策のためのアパート経営への過剰融資や、シェアハウス投資の不正融資などが問題になってきていた不動産投資。その影響で、金融機関の融資は厳格化傾向になっています。

しかし、中には融資条件が緩和されたものもあるのです。
それが「都心築浅ワンルームマンション投資」なのです。

じつは、ワンルームマンション向けの融資では、近年『頭金0円(※諸費用除く)』『最長5年間』『団信84歳まで』や『がんと判明したら残債0』など今までにない画期的なローンが登場してきています。

そもそもワンルームマンション向けの融資が緩和された理由は…

木造は築30年になるとかなり劣化し、空室や修繕費用に悩まされます。
一方、都心のRC造ワンルームなら、築40年でも部屋の中を修繕すれば、家賃の下落を抑制できるのです。

つまり、リスクの少ない都心のワンルームマンションだからこその優遇措置といえます。

借入期間が長くなると、レバレッジ効果を利かせやすくなります。
そうすると、同じ借入額でも期間が長くなれば、毎月の返済額が少なくなって、収支が上がり、購入時の初期費用のROI（投資収益率）が10%以上となります。

最終的に、こうした物件を6戸購入し、定年までに完済すれば「老後もサラリーマン並みの収入を得られる仕組み」を作ることができるのです。

では、具体的にどのようにすればいいのか、見ていきましょう。

上のように、大卒社会人の生涯年収は約3億円…
将来のために1割を貯めれば、誰でも定年時に約3000万円を確保できます。
しかし、今後の年金事情を考えると心許なく、仮に100歳まで毎月の年金が20万円足らないとしましょう。
すると、20万円×35年=8400万円を捻出しなければならないことになります。

この8400万円、どうやって工面すればよいのでしょうか？
3000万円を貯めたとしても、貯めておくだけでは資金は増えません。
それなら、この3000万円を使い、現役時代からマンション投資を始めて定年後に年間500万円、一生涯で通算家賃収入1億円以上の額を手に入れる『仕組み』を作るのです。

生涯年収の1割を充てて物件購入を進めていくことになります。

ここでのポイントは、毎月の貯まった収支に加え、年間100万円の自己資金を毎年繰上返済することです。
すると、毎月の返済額が減り、収支の貯まるスピードも加速していきます。これが複利効果です。
なので、最後に購入した6戸目は1年間で完済できます。

上のように、35歳の会社員が2000万円の物件6戸を購入し、初期費用380万円と繰上返済2500万円の合計2880万円で、1.2億円の資産を手に入れ、かつ定年前の63歳までに完済することが可能になります。

毎年100万円程の自己資金なら、用意できるであろう金額であり、十分実現できそうなシミュレーションだと思います。
64歳から年間500万円の不労所得で、85歳までに通算家賃収入1億円超を確保できます。
家賃は下がることもありますが、都心であれば規制により供給も限られているので、空室や家賃下落のリスクも低くなります。

誰もが不動産投資で資産形成をするようになると、その資産価値を安定して維持する「賃貸管理」の重要性も増してきます。

空室が発生した場合に入居者を募集したり、内装工事の手配や家賃の集金を行う賃貸管理はもちろんのこと、建物自体の資産価値を維持する建物管理も、賃貸管理と同様に大切です。

そこがおざなりになってしまえば運用が、うまくいかなくなり、逆に、資産形成どころではなくなってしまいます。
資産形成で失敗しないためにも、不動産投資における賃貸管理の重要性も認識しておきましょう。

収入源が年金だけ、という不安なセカンドライフはできれば避けたいものでしょう。
老後のための新たな収入源として、なぜ「都心築浅中古ワンルームマンション投資」が最適なのか？
さらに、詳しく解説したコラム群をご用意しましたので、興味のある方はぜひお読みください。

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